Quali sono i principali aspetti da tenere in quando si vuole investire in immobili? Conviene acquistare tali beni come persona fisica “privata” o per il tramite di una società?

Il più importante aspetto da tenere in considerazione consiste certamente nell’individuare quale sia la finalità dell’acquisto immobiliare: si tratta di un investimento per la successiva messa a reddito dell’immobile tramite un contratto di locazione?

Oppure si tratta dell’acquisto di un negozio o di un laboratorio da utilizzare quale bene strumentale per l’esercizio di un’attività commerciale o artigianale? O, ancora, si tratta di un’operazione speculativa che prevede una ristrutturazione dell’immobile e la sua successiva vendita?

Una volta definita la strategia da seguire, sono essenzialmente 4 i punti da analizzare:

• l’imposizione tributaria indiretta prevista in fase di acquisto, al fine di calcolare l’incidenza dell’Iva o dell’imposta di registro e delle imposte ipo-catastali;
• la  tassazione  del  reddito  ritraibile  dall’investimento  immobiliare  e  il  regime  di deducibilità dei costi relativi all’immobile, al fine di valutare la redditività netta;
• l’eventuale  presenza  di  agevolazioni  fiscali  sull’acquisto  o  sulla  ristrutturazione dell’immobile;
• il    trattamento     tributario     applicabile,   in    caso   di    rivendita,   alle    eventuali plusvalenze/minusvalenze.

Ad esempio, nel caso dell’acquisto di un immobile di natura abitativa per la sua successiva locazione, si potrà guardare con favore ad un investimento come “privato”, valutando:

• la possibilità, in caso di vendita di corrispondere le imposte d’atto non sul prezzo di compravendita ma sulla base del valore catastale (che, in molti o gran parte dei casi, è inferiore rispetto al prezzo);

• la tassazione dei canoni di locazione con la c.d. cedolare secca al 21% ,ferma restando l’indeducibilità assoluta dei costi di gestione dell’immobile (spese condominiali, utenze, ecc.);
• il recupero decennale, della detrazione Irpef, del 50% delle eventuali spese di ristrutturazione dell’immobile o  delle  spese  di  riqualificazione  energetica;

•  l’esenzione da tassazione sulla plusvalenza eventualmente conseguita in fase di rivendita, laddove l’immobile sia stato detenuto per almeno un quinquennio.

Diverse sono invece le considerazioni da farsi in caso  di acquisto di un bene strumentale per un suo utilizzo diretto da parte dell’impresa acquirente (ad esempio, come sede legale o come “punto vendita” di un’attività commerciale):

• l’impossibilità di corrispondere le imposte d’atto sulla base del valore catastale, dovendosi calcolare queste ultime sul prezzo di compravendita indicato nell’atto notarile;
• la deducibilità del costo di acquisto dell’immobile (comprensivo delle imposte pagate in fase di acquisto), sotto forma di ammortamento annuale (con un’aliquota annuale del 3%, recuperando l’investimento in circa 33 anni), nonché di tutti i costi connessi all’immobile, quali quelli per spese condominiali e per la manutenzione ordinaria e straordinaria del cespite;
• il recupero decennale, sotto forma di detrazione Irpef/Ires, dei soli interventi di riqualificazione energetica operati sull’immobile non essendo ammessa la detrazione Irpef per le spese di ristrutturazione;
• l’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita in fase di cessione o, comunque, di fuoriuscita del bene dal regime d’impresa indipendentemente dal periodo di detenzione dell’immobile.

Quindi a fronte di un recupero integrale dell’investimento sotto forma di deduzione dei costi, vi sarebbe una maggiore tassazione da sopportare in fase di acquisto e un costo di fuoriuscita futura dell’immobile dal regime d’impresa.

Oppure, se l’attività d’impresa è svolta sotto forma di società, l’immobile potrebbe essere acquistato dal socio persona fisica e da questi poi concesso in locazione alla società (non scontando nessuna tassazione una volta trascorso il quinquennio di possesso); in questa ipotesi, la società porterebbe in deduzione il costo della locazione mentre il socio potrebbe  optare per la cedolare secca al 21% qualora l’immobile sia un C/1 di ampiezza non superiore ai 600 metri quadri.

La valutazione dovrà essere sempre operata non solo sotto il profilo tributario, ma anche in considerazione degli aspetti bancari (in termini di eventuali garanzie da prestare e di costi finanziari da sopportare e da poter eventualmente portare in deduzione), dei rischi imprenditoriali (in termini di possibili aggressioni dell’immobile da parte di eventuali creditori), nonché delle future esigenze di sistemazione successoria del patrimonio immobiliare.

Come si può facilmente immaginare, è difficile trarre delle conclusioni di convenienza univocamente applicabili a tutte le situazioni ma tramite l’aiuto del nostro studio possiamo aiutarti in una valutazione concreta

Se pensi di avere bisogno della mia consulenza contattami qui, riceverai un consiglio gratuito e il preventivo specifico e utile per te.