Se devi affittare casa, è giusto che tu scelga il contratto adatto alle tue esigenze. Ci sono varie tipologie, ma le due principali per i redditi derivanti da locazione sono il regime ordinario (l’Irpef) e quello della cedolare secca.
Se opti per la tassazione ordinaria, il reddito non ti verrà tassato interamente, ma ti sarà riconosciuto una deduzione del 5%, rendendo in tal modo tassabile il 95% dell’affitto.
Se opti per la cedolare secca non è prevista alcun tipo di deduzione, si applica al 100% del canone registrato, e gode di un’aliquota forfettaria fissa del 21%.
Questa tipologia di contratto è molto conveniente in special modo per chi avendo redditi cospicui si vedrebbe applicata un aliquota Irpef che con l’aggiunta delle addizionali regionale e comunale può essere anche due volte superiore all’aliquota del 21% prevista per la cedolare.
Dunque se scegli di aderire al regime ordinario-Irpef va aggiunta altresì l’imposta di registro pari al 2% per ogni anno d’affitto (con un minimo di 67 ero per il primo anno) che viene divisa al 50% con il conduttore.
L’unico elemento a favore di chi opta il regime ordinario è dato dalla possibilità di beneficiare di deduzioni e detrazioni anche dal reddito di locazione, benefici invece esclusi per chi sceglie la cedolare secca.
Ricordando che la cedolare secca è possibile solo per le locazioni abitative ed a condizione che tu che concedi in locazione sia una persona fisica, la conclusione è che questo regime avvantaggia chi ha redditi elevati, e quindi anche chi tali redditi ha per essere proprietario di immobili di maggior valore, o un pluralità di immobili.
Vediamolo con un esempio.
Per semplificare ipotizziamo due proprietari:
- il sig. Tizio disoccupato che ha come solo reddito un appartamento affittato a 1000 euro al mese (reddito annuale 12 mila euro)
- il sig. Caio lavoratore dipendente con un reddito lordo annuo di 30000 euro pari a circa 22000 euro netti annui, ed un immobile locato a 2000 euro mensili (reddito annuale da locazione 24 mila euro)
Vediamo dunque le rispettive imposte con la cedolare o il regime ordinario (si considerano, per semplificare, solo l’Irpef e l’imposta di registro e non eventuali detrazioni):
- Tizio (€ 12.000) Cedolare secca 21% di 12.000 = € 2.520
Regime ordinario-Irpef
• base imponibile (95%)= € 11.400
• imposta (aliquota base del 23%):
€ 2.622
Cui vanno aggiunte le addizionali
2,53% = 288,42
Imposta di registro:
• 2% di 12.000 = € 240
Imposte totali: € 3.150,42 Risparmio cedolare secca € 630,42 (-20%) - Caio (€ 24.000) Regime ordinario-Irpef:
• base imponibile (95%)= € 22.800
• imposta (per i redditi superiori a
€ 28.000 l’aliquota marginale è il 38%):
€ 8.862
Cui vanno aggiunte le addizionali
2,53%= 576,84
Imposta di registro:
• 2% di 24.000 = € 480
Imposte totali: € 9.720,84 Risparmio Cedolare secca € 4.680,84 (-48,2%)
Per il reddito più basso la differenza a vantaggio della cedolare è meno consistente, mentre per il reddito più elevato la cedolare arriva praticamente a dimezzare l’imposta dovuta!
L’unica nota “negativa” della cedolare secca, è che il locatore, da contratto, non richiede la variazione del canone Istat, mentre nel regime ordinario si.
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