Calcolo dellʼimposta, preliminare, credito e controlli da effettuare

Quando lʼacquisto non è soggetto a IVA, lʼacquirente privato può chiedere lʼapplicazione del sistema del “prezzo-valore”.

Questa regola consente di calcolare lʼimposta di registro sul valore catastale dellʼimmobile, invece che sul prezzo effettivamente pagato.

Il sistema non opera automaticamente. Deve essere richiesto al notaio nellʼatto di compravendita e il contratto deve indicare comunque il corrispettivo reale pattuito tra le parti.

La disciplina è utilizzabile per gli immobili abitativi acquistati da persone fisiche che non agiscono nellʼesercizio di impresa, arte o professione.

Come si calcola il valore catastale

Per unʼabitazione acquistata con i benefici prima casa, il valore catastale si ottiene applicando questa formula:

Rendita catastale × 1,05 × 110

Il coefficiente tiene conto della rivalutazione del 5% della rendita catastale e del moltiplicatore previsto per la prima casa.

Esempio: con una rendita catastale di 1.000 euro, il valore catastale è:

1.000 × 1,05 × 110 = 115.500 euro.

Lʼimposta di registro del 2% sarà quindi pari a 2.310 euro. Se, invece, non fosse applicato il prezzo-valore e la base imponibile fosse il prezzo di vendita di 200.000 euro, lʼimposta ammonterebbe a 4.000 euro.

Il prezzo-valore offre anche una maggiore protezione rispetto agli accertamenti di valore, purché lʼatto riporti il prezzo effettivo e siano rispettate tutte le condizioni previste. È inoltre prevista una riduzione del 30% degli onorari notarili.

Il contratto preliminare

Il contratto preliminare obbliga venditore e acquirente a stipulare il successivo rogito, ma non trasferisce ancora la proprietà dellʼimmobile. Deve essere redatto per iscritto e registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione.

Per la registrazione sono generalmente dovuti:

imposta di registro fissa di 200 euro.

imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate e ogni 100 righe.

imposta di bollo di 155 euro, se il preliminare è formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Se il preliminare prevede somme versate a titolo di caparra confirmatoria, si applica lʼimposta di registro dello 0,50%. Per gli acconti sul prezzo occorre distinguere in base al trattamento IVA della futura cessione.

Le imposte proporzionali versate sulla caparra o sugli acconti vengono scomputate da quelle dovute al momento del rogito. Se risultano superiori allʼimposta definitiva, può spettare il rimborso della differenza.

Credito per il riacquisto

Chi vende unʼabitazione acquistata con le agevolazioni prima casa e compra unʼaltra casa entro un anno può beneficiare di un credito dʼimposta.

Il credito è generalmente pari allʼimposta di registro o allʼIVA pagata per il primo acquisto agevolato, nei limiti dellʼimposta dovuta sul secondo acquisto.

Il credito può essere utilizzato per ridurre le imposte dovute sul nuovo rogito, oppure secondo le modalità previste dalla normativa fiscale.

È importante dichiararne lʼutilizzo nellʼatto e verificare che il nuovo immobile possieda tutti i requisiti prima casa. LʼAgenzia delle Entrate pubblica anche chiarimenti specifici su situazioni particolari, tra cui lʼacquisto nello stesso Comune e il possesso parziale di immobili precedentemente agevolati.

Quando si perde il beneficio 

La decadenza può verificarsi in diverse situazioni:

dichiarazioni non veritiere rese nellʼatto di acquisto.

mancato trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi.

vendita o donazione dellʼabitazione entro cinque anni, senza riacquistare entro un anno un altro immobile da destinare ad abitazione principale.

mancata vendita, entro due anni, della precedente abitazione acquistata con le agevolazioni.

La vendita entro cinque anni non determina sempre la perdita del beneficio. Il contribuente può evitare la decadenza se acquista entro un anno unʼaltra abitazione, anche a titolo gratuito, e la destina in tempi ragionevoli a propria abitazione principale.

In caso di decadenza, lʼamministrazione finanziaria recupera la differenza tra lʼimposta ordinaria e quella agevolata, oltre agli interessi. Si aggiunge normalmente la sanzione del 30%, salvo le ipotesi in cui sia possibile regolarizzare la posizione con gli strumenti previsti dalla legge.

Una verifica prima dellʼacquisto

Le agevolazioni prima casa richiedono una valutazione complessiva. Non basta che lʼimmobile sia destinato a diventare la propria abitazione: occorre controllare categoria catastale, Comune, precedenti acquisti, termini di vendita e regime fiscale del cedente.

Una consulenza prima della firma può chiarire il costo effettivo dellʼoperazione, la convenienza del prezzo-valore, il trattamento del preliminare e lʼeventuale credito da riacquisto. La pianificazione è particolarmente importante quando lʼacquirente possiede già una casa, acquista con mutuo oppure prevede di rivendere lʼimmobile entro pochi anni.

Per una valutazione corretta del singolo caso è necessario esaminare i documenti dellʼimmobile e la situazione fiscale dellʼacquirente, così da inserire nellʼatto le dichiarazioni appropriate e rispettare tutte le scadenze.

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