Come funzionano i benefici fiscali sullʼacquisto dellʼabitazione

Acquistare unʼabitazione può comportare un risparmio fiscale significativo, ma lʼagevolazione “prima casa” non spetta automaticamente a chi compra un immobile.

È necessario verificare la categoria catastale, il Comune di ubicazione e la situazione personale dellʼacquirente.

Il beneficio riguarda soprattutto le imposte indirette applicate al rogito. In presenza dei requisiti previsti dalla legge, lʼacquirente può pagare unʼimposta di registro ridotta oppure lʼIVA con aliquota agevolata.

LʼAgenzia delle Entrate conferma che, in caso di acquisto da un privato o da unʼimpresa in esenzione IVA, lʼimposta di registro è pari al 2%, anziché al 9% ordinario.

Quali immobili sono agevolabili

Lʼagevolazione si applica alle abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

A/2, abitazioni di tipo civile.

A/3, abitazioni di tipo economico. A/4, abitazioni di tipo popolare.

A/5, abitazioni di tipo ultrapopolare. A/6, abitazioni di tipo rurale.

A/7, abitazioni in villini.

Sono invece escluse le abitazioni considerate di lusso, appartenenti alle categorie:

A/1, abitazioni signorili. A/8, abitazioni in ville.

A/9, castelli e palazzi di particolare pregio storico o artistico.

La verifica deve essere svolta sulla categoria catastale dellʼimmobile acquistato, indipendentemente dalle caratteristiche soggettive dellʼacquirente. Anche una persona con reddito contenuto, quindi, non può applicare il beneficio se compra unʼabitazione classificata A/1, A/8 o A/9.

Il requisito della residenza

Lʼimmobile deve trovarsi nel Comune in cui lʼacquirente ha già la residenza oppure nel Comune in cui intende trasferirla entro 18 mesi dalla data dellʼacquisto. La volontà di trasferire la residenza deve essere dichiarata espressamente nellʼatto notarile.

Il termine riguarda il Comune, non necessariamente lʼindirizzo dellʼabitazione. Non è quindi obbligatorio abitare proprio nellʼimmobile acquistato, ma occorre stabilire la residenza nel territorio comunale entro il termine previsto.

Il requisito può essere soddisfatto anche quando lʼimmobile si trova nel Comune in cui lʼacquirente svolge la propria attività.

Sono previste inoltre regole particolari per chi si è trasferito allʼestero per motivi di lavoro, dopo aver risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni.

In questi casi, lʼacquisto può riguardare il Comune di nascita oppure quello in cui il contribuente aveva la residenza o svolgeva lʼattività prima del trasferimento.

Proprietà di altre abitazioni

Lʼacquirente non deve essere titolare, nello stesso Comune, di unʼaltra abitazione acquistata senza utilizzare le agevolazioni prima casa. Inoltre, non deve possedere unʼaltra abitazione acquistata con il beneficio, salvo impegnarsi a venderla entro il termine stabilito.

Dal 2025 il termine per vendere la precedente casa acquistata con le agevolazioni è stato portato da uno a due anni dal nuovo acquisto. La modifica consente di gestire con maggiore flessibilità il passaggio da unʼabitazione allʼaltra, ma non elimina lʼobbligo di rispettare la scadenza.

Se la vendita non avviene entro due anni, lʼacquirente rischia la decadenza dal beneficio applicato al nuovo acquisto. In tal caso lʼamministrazione finanziaria può richiedere la maggiore imposta, gli interessi e una sanzione ordinariamente pari al 30%.

Quanto si paga al rogito

Il trattamento fiscale cambia in base al soggetto che vende lʼimmobile.

Se lʼacquisto è effettuato da un privato o da unʼimpresa che vende in regime di esenzione IVA, sono dovute:

imposta di registro del 2%, con un minimo di 1.000 euro. imposta ipotecaria fissa di 50 euro.

imposta catastale fissa di 50 euro.

Se invece vende unʼimpresa costruttrice o ristrutturatrice che applica lʼIVA, lʼacquirente paga:

IVA al 4% sul prezzo di vendita. imposta di registro fissa di 200 euro. imposta ipotecaria fissa di 200 euro. imposta catastale fissa di 200 euro.

Le stesse regole possono applicarsi alle pertinenze, come autorimesse, cantine e soffitte, anche quando vengono acquistate con un atto separato. È tuttavia necessario che la pertinenza sia destinata effettivamente a servizio dellʼabitazione agevolata e che siano rispettati i limiti previsti per ciascuna categoria catastale.

Altre agevolazioni collegate

Gli atti soggetti a imposta di registro proporzionale beneficiano anche dellʼesenzione dallʼimposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie relative agli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Lʼacquirente può inoltre detrarre dallʼIRPEF il 19% degli interessi passivi pagati su un mutuo ipotecario destinato allʼacquisto dellʼabitazione principale, entro il limite annuo di 4.000 euro di spesa.

La detrazione deve essere verificata con riferimento alle condizioni previste per lʼabitazione principale e alla posizione dei soggetti che sostengono effettivamente gli oneri.

Prima di firmare il rogito è quindi opportuno controllare non soltanto il prezzo della casa, ma anche la visura catastale, la residenza, le precedenti abitazioni e il regime IVA applicato dal venditore. Una verifica preventiva evita di dover restituire, in futuro, il risparmio fiscale ottenuto.

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