Molti clienti che vogliono aprire una S.r.l. mi chiedono: “posso mettere la sede dove abito?”, “Posso scaricare una parte delle utenze?”, “Posso scaricare una parte dell’affitto?”.

“Meglio intestare l’affitto alla società oppure a me come privato?”

1. Motivi strategici:ricevi la corrispondenza della società direttamente a casa (si consiglia di mettere una seconda cassetta delle lettere dedicata alla tua S.r.l.);
2. Condivisione delle spese:siccome utilizzi degli spazi della casa a fini prettamente aziendali, la S.r.l. può partecipare, per le spese di sua specifica competenza, ai costi delle utenze e/o di affitto.

Si può mettere la sede della tua S.r.l. presso la dimora della tua residenza, non fa differenza il fatto che la casa sia di tua proprietà o sia in affitto. L’unica differenza è sul metodo di calcolo del reddito da dichiarare al fisco, nella tua dichiarazione dei redditi. Le possibilità di azione sono due:

• Se possiedi una casa di proprietà e vuoi fare in modo che la tua S.r.l. partecipi alle spese di affitto, allora sei obbligato a stipulare un contratto di locazione con la tua S.r.l.

Questo significa che, se tu hai un immobile di proprietà e lo dai in affitto alla tua S.r.l., nella tua dichiarazione dei redditi dovrai dichiarare il 95% del compenso percepito dalla S.r.l. a titolo di locazione.

• Se, all’opposto, si stiano pagando l’affitto e vuoi che la tua S.r.l. partecipi alle spese di affitto, allora puoi stipulare un contratto di sublocazione.

Nel caso in cui tu avessi un immobile in affitto, e locassi una stanza alla tua S.r.l., dovrai dichiarare il reddito nella tua dichiarazione dei redditi, come differenza tra i ricavi che tu ricevi dall’affitto della stanza alla società, meno i costi che tu sostieni per l’affitto totale della tua abitazione. Cosa completamente diversa rispetto a dover dichiarare l’affitto percepito dal canone della stanza della società, senza poter scaricare il costo dell’affitto complessivo della casa, come nel caso precedente.

Differenza tra “contratto di affitto” e “contratto di comodato”.: Il contratto di affitto è quando tu affitti un appartamento pagando un canone mensile, mentre il contratto di comodato è quando tu permetti di utilizzare un determinato bene in maniera gratuita, al fine di far pagare le spese di gestione alla controparte.

Nel tuo caso specifico, la differenza tra i due contratti, è che con il contratto di comodato stipulato verso la tua S.r.l., tu concedi la disponibilità gratuita di una stanza di casa tua alla tua società, e chiedi solo di fargli pagare le spese di gestione di sua competenza.

Mentre con un contratto di locazione/sublocazione, chiedi alla tua S.r.l., oltre a fargli pagare le utenze di sua competenza, un importo a titolo di canone, che sarà da te tassato in maniera diversa in funzione del fatto che l’immobile sia di tua proprietà oppure sia da te detenuto a titolo di locazione.

La burocrazia, ossia gli adempimenti per registrare il contratto di comodato, sono diversi dagli adempimenti per registrare il contratto di locazione.

Gli adempimenti civilistici e burocratici di un contratto di locazione sono, essenzialmente:

• Stipula e firma del contratto;
• Registrazione presso l’Agenzia delle Entrate pagando un’imposta di registro del 2% (nel caso in cui il proprietario sia un privato) più una marca da bollo di euro 16 per ogni 4 pagine o ogni 100 righe;
• Registrare presso l’Agenzia delle Entrate almeno due copie del contratto;

Gli adempimenti civilistici e burocratici di un contratto di comodato sono, essenzialmente:

• Stipula e firma del contratto;
• Registrarlo all’Agenzia delle Entrate pagando un’imposta di registro fissa di euro 200,00 più una marca da bollo di euro 16 per ogni 4 pagine o ogni 100 righe; (in alternativa, si può “registrare” il contratto applicando la data certa tramite PEC).
• Se registri il contratto presso l’Agenzia delle Entrate ti servono due copie del contratto. Mentre se devi applicare solo la data certa con la casella email PEC, ti basta solo una copia del documento firmato.

ATTENZIONE: in caso di locale adibito a uso abitativo, l’iva concernente le utenze è sempre INDETRAIBILE. Questa cosa non significa che l’iva è persa, ma significa che l’iva è considerata come un costo ma è pur sempre buona per la contabilità. Questo significa che, l’eventuale fattura con iva intestata alla società deve essere considerata come un costo deducibile dal ricavo della tua S.r.l.

Il canone giusto da rifatturare alla tua S.r.l. è determinato dal buon senso della determinazione degli spazi della casa che la S.r.l. utilizza prettamente per il suo fine aziendale. Per darti dei parametri per determinare il canone da attribuire alla tua S.r.l., potresti utilizzare queste informazioni:

• In base ai metri quadrati complessivi della tua casa in proporzione ai metri quadrati che dedichi alla tua azienda;
• In base al numero di stanze che utilizza la tua società, sul totale di stanze della tua abitazione;
• In alternativa, anche in base al numero di piani della tua casa destinati a uso aziendale per la tua S.r.l., sul totale di piani della tua casa;

Contratto di comodato quando sei il proprietario dell’immobile

La prima cosa che puoi fare in maniera economica e veloce, è quella di stipulare un contratto di comodato tra te, proprietario dell’immobile, e la tua S.r.l., al fine di destinare una parte della tua casa ad uso strumentale dell’attività della tua società, al fine di condividere le spese delle utenze.

Con questo metodo, scaricherai le utenze di competenza della società all’interno del bilancio. Ti consiglio di lasciare le utenze intestate a te come persona fisica, e alla fine dell’anno, raccogliere le fatture per predisporre il rimborso alla società con i documenti a supporto della tua richiesta.

Quindi, per finire, la società farà un bonifico verso l’intestatario delle utenze e la società si inserirà i costi di competenza nella contabilità. Nel caso i cui le utenze fossero intestate alla società, metterai in contabilità solo il suo costo di competenza, e richiederai il rimborso della parte relativa alle tue spese private personali.

Vantaggi:

• La tua S.r.l. condivide i costi dell’affitto con te (ricordati che la S.r.l. dovrà pagare solo i costi di sua competenza) e tu non paghi le tasse sui rimborsi;

Vantaggi per la società:

• Risparmia, come minimo, il 24% di Ires e il 4% circa di Irap relativo all’importo delle utenze.

Conviene utilizzare il contratto di comodato tutte le volte che possiedi una casa di proprietà, perché affittare una parte della tua casa alla S.r.l., ti farebbe pagare più imposte rispetto al caso in cui tu pagassi l’affitto. Infatti, nel caso in cui tu pagassi l’affitto, può sembrarti strano, ma avresti nuovi vantaggi che ti porto qui di seguito…

Contratto di locazione registrato con subaffitto in proporzione alla tua S.r.l.

Il maggior risparmio fiscale lo ottieni nel momento in cui tu hai in affitto una casa e paghi il canone di locazione.

Questo poiché tu subaffitteresti uno spazio della tua casa alla tua S.r.l., dichiarando il ricavo ottenuto meno i costi del tuo contratto di affitto. Può sembrarti strano, ma se possiedi una casa tua di proprietà, non ti conviene, a livello fiscale, concedere in affitto una parte della casa alla tua S.r.l., perché tu ci dovresti dichiarare, come reddito, il 95% del canone percepito dalla S.r.l. a titolo di sublocazione, senza possibilità di avere costi che diminuiscono il reddito dichiarato.

Al contrario, nel caso in cui tu pagassi l’affitto e sublocassi una parte dell’immobile alla S.r.l. per uso aziendale, allora tu devi dichiarare il 100% del reddito riguardante il canone che ti dà la tua società, meno i costi che tu sostieni per l’affitto.

Alla S.r.l. fai pagare un canone di sublocazione “proporzionale” ai metri quadrati, in modo da non generare “speculazione” tra la quota del canone che paga la società e lo spazio che tu dedichi alla tua S.r.l. Le utenze le puoi lasciare sempre intestate a te persona fisica, e ogni mese chiedi il rimborso alla S.r.l..

Vantaggi per te:

• La tua S.r.l. condivide di costi dell’affitto con te (ricordati che la S.r.l. dovrà pagare solo i costi di sua competenza) e tu non paghi le tasse sui rimborsi;
• La tua S.r.l. condivide i costi delle utenze con te (ricordati che la S.r.l. dovrà pagare solo i costi di sua competenza) e tu non paghi le tasse sui rimborsi;
• Tu non devi pagare le tasse sul canone del subaffitto che ti da la S.r.l., in quando devi anche dichiarare il reddito del canone percepito dalla tua S.r.l. meno le spese del tuo contratto di affitto con la proprietaria del locale.

n.b. in questo caso non hai contestazioni potenziali da parte del fisco, poiché hai affittato una percentuale di spazio alla tua società chiedendo la medesima percentuale di canone di subaffitto. L’intendo è considerato “non speculativo” e quindi non hai problemi di contestazioni di eventuale reddito da dichiarare per il canone percepito. Vantaggi per la società:

• Risparmia, come minimo, il 24% di Ires e il 4% circa di Irap per la parte relativa alle utenze;
• Risparmia, come minimo, il 24% di Ires e il 4% circa di Irap per la parte concernente l’affitto.

ATTENZIONE: Si precisa che alcuni contratti hanno un divieto di sublocazione, per cui ti consiglio di trovare un accordo con il proprietario di casa in modo da avere la sua autorizzazione alla sublocazione.

ATTENZIONE #2: tutti i contratti stipulati con la cedolare secca prevedono che l’abitazione sia effettivamente utilizzata a fini abitativi.

Se tu utilizzassi la tua residenza anche a fini aziendali, tecnicamente tu potresti comunque scaricare i costi inerenti alla sede della tua S.r.l., ma in casi di controlli molto accurati, potrebbero disconoscere il beneficio della cedolare secca in capo al proprietario dell’immobile.

In questo caso, consiglio di valutare di poter utilizzare un contratto stipulato senza clausola della cedolare secca, per evitare eventuali possibili problemi con il titolare dell’immobile.

Vantaggi per la società:

• Risparmia, come minimo, il 24% di Ires e il 4% circa di Irap per la parte relativa alle utenze;
• Risparmia, come minimo, il 24% di Ires e il 4% circa di Irap per la parte concernente l’affitto.

Conclusioni

L’unico vero importante concetto che voglio trasmettere con questa circolare, sotto il profilo aziendale, è che, in determinate situazioni, tu puoi tranquillamente svolgere la tua attività nei locali dell’immobile abitativo e quindi poter condividere regolarmente le spese dell’affitto e delle utenze con la società diminuendo il carico fiscale della tua S.r.l..

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